На фоне всеобщего инвестиционного охлаждения в коммерческой недвижимости — снижения на 11% год к году — гостиничный сегмент выглядит настоящей аномалией. Вложения в строительство и реконструкцию отелей выросли в 2,4 раза: с 2% до 7% от общего объёма всех инвестиций в недвижимость. По оценке АЭРН, рынок привлёк 50–55 млрд рублей — и это единственный сегмент, показавший рост. Причина не в случайности, а в структурном сдвиге: внутренний туризм в России стал устойчивым мегатрендом, подкреплённым государственными субсидиями и необратимым изменением потребительских привычек.
Макроконтекст: почему гостиницы растут против рынка
Механизм прост в описании и сложен в реализации. Ключевая ставка в 21% заморозила девелоперские проекты в офисах и складах — там математика не сходилась. Но гостиничный сектор получил отдельный льготный режим: программа государственного кредитования туристической инфраструктуры предлагает ставки от 3 до 5% годовых на срок до 15 лет. Разрыв в стоимости капитала — 16–18 п.п. — делает гостиничный проект с господдержкой принципиально другим инвестиционным продуктом по сравнению с любым другим сегментом недвижимости.
Параллельно действуют налоговые льготы: обнуление НДС для отелей продлено до 2030 года, в 25 регионах действуют налоговые каникулы на имущество сроком 5 лет, Московская область компенсирует 10% капитальных затрат для проектов от 2 млрд рублей. Общий объём поддержки по программе льготного кредитования — 1,9 трлн рублей, которые уже позволили создать 14 тыс. новых номеров.
«Гостиничный рынок в 2025 году оказался единственным сегментом в недвижимости, который показывает рост объёма инвестиций. Вложения в отели выросли на почти 50% — до 50–55 млрд рублей.»
— Яна Кузина, президент АЭРН, декабрь 2025
Ключевые операционные показатели
Российский рынок гостиничных услуг вырос по итогам года до 242 млн ночёвок (+10% г/г). Доходы российских гостиниц впервые в истории преодолели отметку в 1 трлн рублей, прибавив 27% год к году. Число гостиниц достигло 40,3 тыс. (+5,2%), число классифицированных объектов с номерным фондом от 100 номеров составило к III кварталу 2025 года 179,8 тыс. номеров.
Динамика операционных показателей в 2025 году — замедление на фоне высокой базы. Темпы роста ADR сократились вдвое по сравнению с 2024-м: в первом полугодии — 11% против 22% годом ранее. В ряде курортных направлений цены перестали расти или даже скорректировались: в сочинском морском кластере отельеры пересматривают тарифы вниз. Загрузка в большинстве объектов по России оказалась ниже уровня прошлого года, который был рекордным.
Географическое измерение: карта роста
Гостиничный рынок России традиционно концентрировался в Москве и Санкт-Петербурге. В 2025 году происходит принципиальный сдвиг: регионы с богатым природным и культурным потенциалом становятся самостоятельными точками инвестиционного роста.
Что строится: новый номерной фонд
В 2024 году в России открылись более 80 новых гостиниц и апарт-отелей с совокупным фондом 9 тыс. номеров. По итогам 2025-го запланировано около 10 тыс. новых номеров — рекорд с 2018 года. Структура нового предложения: 46% — категория «четыре звезды», 30% — «пять звезд», 24% — «три звезды». Рынок растёт в среднем и верхнем ценовом сегменте.
Ввод нового номерного фонда по ключевым регионам, 2025 г.
Параллельная экономика: глэмпинги, базы отдыха, гостевые дома
Традиционные гостиницы — лишь часть рынка размещения. Смежные сегменты растут ещё быстрее: рынок глэмпингов вырос на 42% до 12,8 млрд рублей, рынок баз отдыха — на 18,6% до 138,3 млрд рублей. Число кемпингов за первый квартал 2025-го выросло в полтора раза. За тот же период зарегистрировано 1,5 тыс. новых гостиничных компаний (+18,7% г/г). Спрос на гостевые дома вырос на 18% за последний год.
Тренды, меняющие рынок
Инвестиционная привлекательность: цифры
Итог: гостиничная недвижимость — фаворит на ближайшие годы
2025 год подтвердил статус гостиничной недвижимости как наиболее динамичного сегмента рынка. Единственный рост инвестиций среди всех типов недвижимости, доходы отрасли, впервые превысившие 1 трлн рублей, рекордный ввод новых объектов — всё это не случайность, а результат совпадения нескольких долгосрочных факторов.
Структурная история — внутренний туризм как приоритет государственной политики — никуда не уходит. Льготные кредиты, налоговые каникулы, обнуление НДС до 2030 года создают операционную среду, в которой гостиничный проект при профессиональном управлении конкурентоспособен даже при высокой ставке ЦБ. Строительство курортных объектов на 6,2 трлн рублей по всей стране — это не цикличная история, а многолетняя инфраструктурная программа.
Вызовы тоже реальны: замедление роста ADR, снижение загрузки относительно рекордного 2024 года, новый туристический налог, сезонность курортных направлений. Но в сравнении с любым другим сегментом коммерческой недвижимости гостиничный рынок выглядит как самое привлекательное инвестиционное пространство — с уникальным сочетанием государственной поддержки, структурного спроса и растущей доходности.