Рынок коммерческой недвижимости: год рекордного ввода и инвестиционного охлаждения

Рынок коммерческой недвижимости России в 2025 году прошёл проверку на прочность — и выдержал её по-разному в зависимости от сегмента. Высокая ключевая ставка ЦБ, достигавшая 21% в начале года, фактически заморозила новые инвестиционные сделки с заёмным финансированием. Зато рекордный ввод новых площадей, накопленный за годы предшествующего строительного бума, вышел на рынок именно тогда, когда спрос начал остывать. Итог — разнонаправленная динамика: офисный рынок дефицитен как никогда, складской переварил волну нового предложения, торговый адаптируется к новой реальности.

Общая картина: цифры и контекст

По оценке Nikoliers, суммарный ввод коммерческой недвижимости в России по итогам 2025 года составил 9,1 млн кв. м — рекорд более чем за десятилетие, превысивший предыдущий максимум 2014 года в 7,5 млн кв. м. При этом 84% нового предложения — складская недвижимость (7,7 млн кв. м): именно она определила динамику рынка.

Инвестиционная активность развивалась в противоположном направлении. По данным CORE.XP, общий объём инвестиций в недвижимость России составил около 1 трлн рублей — на 24% ниже 2024 года. В сегменте коммерческой недвижимости снижение более умеренное: 806 млрд рублей, минус 11% год к году. По оценке Ricci, предварительные итоги ещё более пессимистичны — 800–850 млрд рублей, что соответствует падению на 35% к уровню прошлого года.

Кто покупал и зачем

Структура инвесторов претерпела значительные изменения. Доля конечных пользователей в сделках выросла до 41% против 32% годом ранее: компании предпочитают владеть активами, а не арендовать их в условиях дефицитного рынка и высоких ставок. Банки стали крупнейшими покупателями офисной недвижимости — на их долю пришлось 101 млрд рублей сделок. Доля управляющих компаний и ЗПИФов выросла с 8% до 14%. Профессиональные инвесторы, напротив, выжидают: при ставках капитализации 11–13% и стоимости кредита выше 20% классическая инвестиционная логика не работает.

Складская недвижимость: рекордный ввод и остывание спроса

Складской сегмент оказался эпицентром самых драматических изменений. С одной стороны — рекордный ввод, ставший следствием BTS-решений и собственных проектов маркетплейсов, заключённых в 2022–2023 годах. По данным Nikoliers, 2025-й стал рекордным по объёмам ввода объектов в складском сегменте: динамика +68% год к году. С другой стороны — охлаждение: маркетплейсы завершили этап экспансии, высокая ключевая ставка ограничила кредитование, а рост товарооборота замедлился.

Результат — резкий рост вакантности. В Москве показатель вырос с 0,5% в 2024 году до 2,8%, прибавив сразу 2,3 п.п. По России в целом вакансия достигла 3,1% (+2,1 п.п.). Впервые за долгое время арендные ставки начали снижаться: по данным Nikoliers, снять склад в Москве стало дешевле на 5–8%, текущие ставки стабилизировались в диапазоне 9,3–11,8 тыс. рублей за кв. м в год (triple net). Объём сделок по аренде и купле-продаже, по оценке CORE.XP, составил 3,8–4 млн кв. м — против 6,1 млн в 2024-м.

Новые форматы: light industrial и last mile

На фоне перенасыщения классического складского рынка устойчивый дефицит наблюдается в нише light industrial — компактных производственно-складских объектов площадью до 20 000 кв. м с офисными зонами. По данным аналитиков Parametr, спрос на такие объекты в 18 раз превысил текущую вакансию. Основные арендаторы — производители (53%) и предприятия розничной торговли (20%). В 2025 году ввод в этом сегменте составил около 710 тыс. кв. м. Параллельно растёт интерес к складам «последней мили» для финальной доставки в городской черте. Доходность логистических парков в крупных регионах достигает 14–16% годовых.

«Рынок постепенно движется к балансу. Значительная доля объектов строилась под конечных пользователей, поэтому в офисном и складском сегментах формируется отложенный спрос, который не будет удовлетворён вводом новых площадей.»

— Татьяна Дивина, региональный директор по исследованиям Nikoliers

Офисная недвижимость: парадокс дефицита

Офисный рынок Москвы демонстрирует в 2025 году парадоксальную картину: инвестиции снижаются, зато арендные ставки и дефицит площадей бьют рекорды. Вакантность в классе А по итогам года составила 5,6% — исторически минимальный уровень. В сегменте Prime ситуация ещё более острая: вакансия — 1,5%, свободных блоков от 2000 кв. м в премиальных локациях фактически нет.

Причина дефицита — структурная: новых офисов строится мало, а те, что строятся, зачастую реализуются небольшими блоками в продажу, а не в аренду. Бум частных инвестиций в офисную недвижимость стал отличительной чертой 2025 года. После отмены льготной ипотеки инвесторы переключились с жилых новостроек на коммерческие активы: доход от аренды офиса в Москве при сопоставимом вложении в 2+ раза превышает доходность жилой аренды.

Новые деловые кластеры — Большой Сити, Мнёвники, Ходынка — активно забирают спрос у центра: доля сделок в этих зонах выросла с 11% в 2023 году до 18% в 2025-м. Ставки аренды в регионах за год выросли в среднем на 30% — под конец 2025 года свободных офисов в городах-миллионниках России практически не осталось.

Торговая недвижимость: стабильность через трансформацию

Торговая недвижимость подтвердила статус наиболее устойчивого к потрясениям сегмента. Вакансия в московских торговых центрах снизилась до 8% — ниже, чем в большинстве европейских столиц. Ввод новых торговых площадей составил около 705 тыс. кв. м по России, из которых 390 тыс. кв. м — в Москве.

Ключевая тенденция: физический ретейл не умер — он адаптировался. На месте ушедших западных брендов закрепились российские сети и франшизы, изменившие профиль трафика, но не уничтожившие его. Торговые центры активно меняют формат: сокращают торговые площади в пользу развлечений, гастрономии и услуг. Примерно 70% новых проектов — это малые моллы формата «у дома» и районные торговые центры. Крупные форматы испытывают давление e-commerce, но трансформируются в досугово-развлекательные хабы.

«Два этажа ТРК "Континент" отданы под семейный парк аттракционов площадью 14,8 тыс. кв. м. Такая трансформация активов из торговых центров в многофункциональные досугово-развлекательные хабы стала стратегией выживания для всего рынка.»

— Алёна Мариничева, директор по рекламе холдинга «Адамант», Санкт-Петербург

Ставки капитализации и инвестиционная логика

В условиях высокой ключевой ставки ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости существенно выросли, однако по-прежнему отстают от доходности банковских депозитов — главного конкурента за капитал инвесторов. Это и объясняет осторожность профессиональных инвесторов: математика сделки не сходится при стоимости кредита 20%+.

Тем не менее доля девелоперских проектов в общем объёме инвестиций выросла до 46% (+12 п.п.): на фоне ограниченного предложения готовых объектов инвесторы идут в стройку, чтобы получить актив по себестоимости. В структуре девелопмента офисы заняли 53% (+7 п.п.), производственно-складской сегмент — 32% (−15 п.п.). Гостиничная недвижимость стала главным открытием инвестиционного года: объём вложений вырос в 2,4 раза на фоне бума внутреннего туризма.

Ключевые тренды рынка в 2025 году